Dincolo de orice speculații, interese sau jocuri de culise, premisa de la care plecăm e clară: terenurile de la Baza Hipică reprezintă un interes major pentru oricine se gândește la investiții viitoare în Piatra Neamț. Fie în calitate de dezvoltator, fie, pur și simplu, pentru a le valorifica prin vânzare. Terenul de acolo a fost ca un magnet pentru toți cei implicați în falimentara politică locală de investiții în turism. Nume ca Gabriel Muraru, un fel de geniu în afaceri cu probleme pentru comunitate, sau Decebal Draghiș, omul care dădea ordine în câteva societăți ale Primăriei, nu ar trebui uitate atunci când se vorbește despre aceste lucruri. Mai ales când acum se știe cam prin ce zone își plimbau servietele pline cu te-miri-ce bancnote.
Pentru toți cei interesați, terenurile din Baza Hipică ar fi trebuit să reprezinte o continuare creatoare a afacerilor din ștrandul municipiului, care a fost valorificat fără milă de personaje precum Viorel Măstăcăneanu, de patronii de la Tequilla, cei de la Monte Carlo, nepoți sau apropiați ai fostei administrații, angajați cu funcții din primărie etc. Practic, fiecare gheretă, fiecare metru pătrat din ștrand, fiecare contract de acolo ascunde un interes, o negociere, o plată pentru ceva anume.
Aici era afacerea: cine stăpânea ștrandul ar fi trebuit să poată stăpâni și baza hipică, pentru a le administra, valorifica, împreună. Și cel mai bine se putea face acest lucru sub protecția unor consilii locale obediente, cu consilieri dispuși să ridice mâna pentru orice, câtă vreme câștigau și ei ceva. În momentul când sistemul s-a fisurat, prin schimbările de la conducerea primăriei, lucrurile au luat o întorsătură neașteptată.
Terenurile de la Baza Hipică au fost scoase la licitație pentru datorii ale societății Perla Invest, care a fost scoasă din joc și în privința licitației de la ștrand. Practic, primăria nu s-a mai implicat în niciun fel în apărarea domeniul municipiului și a lăsat lucrurile să curgă de la sine. Dacă a făcut-o intenționat sau nu, nu este treaba noastră să demonstrăm. Cert este că lucrurile s-au brodit în așa fel încât ștrandul și Baza Hipică pot deveni adevărate bombe în timp.
Toate scandalurile pornesc…
… de la niște hotărâri ale Consiliului Local Piatra Neamț, făcute doar pentru a satisface interese de moment și pentru a putea pregăti tunuri la care o parte a consilierilor nici măcar nu visau. Cu toate acestea, au votat, fără să-i intereseze urmările, lucru care s-ar putea să-i coste, cel puțin la nivel financiar. Orice om cu scaun la cap s-ar fi întrebat de ce trebuie să voteze o hotărâre de consiliu prin care terenurile din Baza Hipică să revină în proprietatea publică a municipiului Piatra Neamț de la Urban, societate a Consiliului Local Piatra Neamț, pentru ca, aproape imediat, să fie scoase din domeniul public și trecute în proprietatea altei societăți municipale, adică Perla Invest.
În spatele acestor hotărâri nu apar niciun fel de analize economice, doar o cerere a Perla Invest, dar și aceea fără alte motivații decât iluzorii activități în domeniul dezvoltării și exploatării infrastructurii în turism. Valoarea terenului: 11. 358.324 lei. Corect sau nu estimată, cu această sumă s-a considerat majorat capitalul social al Perla Invest SRL.
Hotărârile respective, ni se spune peste tot, sunt legale în forma lor. Adică există o cerere, un raport de specialitate și o notă de fundamentare, identică cu raportul. Despre oportunitatea scoaterii unui asemenea teren din proprietatea muncipiului și trecerea lui la o societate cu probleme, știindu-se că terenul va ajunge gaj pentru împrumuturi, nimeni nu vorbește, subiectul fiind tabu. La fel, nu se vorbește despre respectarea legilor, în litera lor, în momentul emiterii hotărârilor, lucru care trebuia încheiat pe o procedură specifică, cu finalizare la nivel guvernamental.
Problemele de la Perla Invest…
… nu au, practic, legătură cu aceste terenuri. Perla Invest are probleme pentru că s-a făcut o investiție, precum telegondola, pe bază de împrumut. Pentru că directori, precum Vătăjelu sau Dina, și administratori speciali și-au bătut joc de banii comunității și au trăit boierește pe recuperări de TVA. Lucrări date pe încredințări directe, neurmărite, acceptarea la plată a unor facturi pentru lucrări care nu aveau legătură cu societatea, toate au făcut să se ajungă la datorii imense către stat și furnizori. Prin 2011, a început procedura de executare silită și s-a finalizat peste 3 ani, termen probabil rezonabil, dacă ne gândim la toate implicațiile locale. De ce a durat atât? Este greu de dat un răspuns, dacă nu cunoști proceduri și chichițe specifice. Cert este că, în iunie 2014, ANAF scoate la licitație 3 loturi în Baza Hipică, la valoarea totală de 3.382.000 lei. Diferența până la 11.358.000 lei a dispărut într-un raport de evaluare specific societăților Primăriei Piatra Neamț. Dispariția celor opt milioane de lei nu a fost sesizată sau a fost ascunsă cu grijă. Nimeni dintre autorități, șefi din Primărie, juriști, oameni de la Patrimoniu, consilierii locali, nu s-a mirat cum s-a ”ieftinit” terenul atât de mult în numai 4 ani. Sigur, ar fi trebuit să le fi spus cineva… Fie și doar pentru atâta lucru, ar fi trebuit ca autoritățile compentente să verifice ”validitatea” raportului de evaluare. Pentru că, la o licitație, una e să pleci de la 10 milioane și alta de la 3 milioane!
Cum s-a ajuns la această sumă? Practic, e vorba despre un raport de evaluare cerut de cei de la Finanțe înainte de licitație. Nu raportul este buba, ci de unde s-a plecat cu acest raport. Iar punctul de plecare îl reprezintă cel mai sigur un alt raport, din 2011, făcut de societatea Consexpert SRL, care a coborât valoarea cu 8 milioane lei. Despre acesta din urmă, vom vorbi cu altă ocazie. Până atunci, să remarcăm că, în 2009, un evaluator (se pare tot același) vorbea despre 11,3 milioane lei ca valoare a terenului și, în 2011, cu 8 milioane mai puțin! Cum s-a putut întâmpla acest lucru ține de secretele încă nedezvăluite ale rapoartelor de evaluare în societățile Primăriei, făcute cu comandă. Este greu de crezut că unul dintre cele două rapoarte nu a fost umflat sau celălalt dezumflat. Iar cei de la Finanțe au pornit, în mod logic, de la ultimul raport de pe piață. Dacă primul raport este bun, e greu să susții că și al doilea este bun, oricum ar fi evoluat piața imobiliară. Sau invers.
Varianta cea mai apropiată de adevăr pare să fie alta: la data primului raport, era nevoie de o valoare foarte mare a terenului, ca să-i sperie pe cei care aveau acolo activele. După ce a intrat în proprietatea Perla Invest, s-au făcut calcule și s-a stabilit că e mai avantajos să plătești impozit pentru o valoare mai mică, iar evaluatorul a primit temă în acest sens. Lăsând la o parte toate aceste calcule, este suficientă o simplă plimbare, de la intrarea în ștrand până la grajdurile din Baza Hipică, pentru a înțelege miza devalorizării terenului.
Un judecător chiar a citit atent dosarul…
… și spune același lucru. Ellzica Tentiuc, președintele completului de judecată de la Judecătoria Piatra Neamț, după ce face o analiză amănunțită a motivelor pentru care societatea câștigătoare a primelor două loturi din Baza Hipică nu ar fi trebuit primită la licitație sau de ce contractul ar fi trebuit reziliat de drept, aduce ca argument același lucru și spune, într-o logică impecabilă, coroborată cu trimiteri la lege, că ”instanța găsește necesar a analiza și un alt element de asemenea determinant în a conchide că licitația nu s-a desfășurat legal, acela că valorificarea imobilelor în cadrul procedurii de executare s-a făcut la un preț derizoriu, cu încălcarea art. 147 C. procedură fiscală. Conform anunțului de vânzare nr. 370/30.06.2014, imobilul în suprafață de 1094 mp adjudecat a fost scos la licitație la prețul de pornire de 78.000 lei fără TVA. Raportând această valoare la cea la care a fost adus drept aport de capital social al debitoarei Perla Invest SRL, și anume 347.892 lei, calculată la 318 lei/mp, este evident că există o discrepanță majoră a valorii de piață stabilită pentru terenul în cauză, care, în opinia evaluatorului, a scăzut de aproape 4 ori în 4 ani de zile, singurul motiv presupus a fi determinat această scădere fiind evoluția pieței imobiliare, în sprijinul căreia însă lipsesc orice fel de dovezi care să fie anexate raportului de evaluare. Instanța amintește în acest context că terenul, în suprafață întreagă de 35.718 mp, avea o valoare de inventar de 11.358.324 lei, iar două dintre cele trei terenuri ce compun această suprafață totală au fost, în final, adjudecate cu sume nejustificat de mici și vădit disproporționate, așa cum s-a arătat în cele ce preced.
Așa fiind, în acord cu opinia contestatoarelor și ținând seama că intimatele nu au solicitat administrarea altor probe decât înscrisurile din dosar, instanța conchide că, într-adevăr, valoarea calculată pentru valorificarea imobilului este vădit și nejustificat disproporționată în raport cu valoarea sa reală, exact așa cum, de altfel, a apreciat-o însuși Consiliul local al municipiului Piatra Neamț la aducerea imobilului ca și capital social al debitorei Perla Invest SRL”.
Trebuie să stabilim un lucru: judecătoare constată, dar, din parcurgerea comunicării, ea nu stabilește în hotărâre că trebuie făcută o altă evaluare.
Cine ce câștigă, cine ce pierde…
… este întrebarea pe care și-o pune orice om care citește aceste lucruri. Cert este că societatea care deține bunurile din Baza Hipică și clubul sportiv ecvestru câștigă ceva timp. În cazul în care se va face recurs și lucrurile vor rămâne ca și în prima instanță, atunci lucrurile se vor complica foarte tare.
În primul rând, cei de la Finanțe vor trebui să dea banii înapoi către câștigătorul licitației, Grup Est Security, cumpărător de bună credință, care și-a blocat banii destul de mult timp. După care, vor trebui să organizeze o nouă licitație. De unde va porni ea? De la constatarea judecătoarei Tentiuc, care a vorbit despre valoarea infimă la care s-au vândut terenurile? Sau vor accepta evaluarea făcută deja? Și va veni cineva să cumpere la valoarea de, să zicem, 8 milioane? Sau se va mai da un tun pe banii primăriei, care va cumpăra și va mai înzestra cu pământul o altă societate?
Perla Invest, care acum nu mai are datoriile imense dinainte, se va trezi din nou cu datorii și probleme suplimentare. Plus că Finanțele, probabil, vor adăuga penalități pentru perioada scursă, deși nu Perla este vinovată de acest lucru. Societatea va avea terenuri și posibilitatea să ceară Consiliului Local să o ajute. Sau poate se va schimba politica primăriei și va cumpăra aceasta ce a dat gratis și aiurea.
În mod sigur, Grup Est Security va cere despăgubiri, pentru că a blocat niște bani într-o afacere. Și va putea să se îndrepte spre cei care au greșit, dacă a greșit cineva, în cadrul procesului de desfășurare a licitației.
Problema cea mai gravă, din punctul nostru de vedere, va fi în curtea Consiliului Local, care a girat, încă o dată, prin votul său, o afacere păguboasă pentru municipiul pe care se presupune că l-ar reprezenta. Harababura din Baza Hipică li se datorează consilierilor, pentru că nici până astăzi nu se știe sigur cine a construit ce este acolo, dacă există autorizații de construcție, de funcționare a Bazei și nimeni, de atâția ani, nu a fost interesat să lămurească lucrurile, la fel ca și în ștrandul municipal.
Model de evaluare în 2011sau…
… cum se poate ajunge la un preț convenabil tuturor.
Sub semnătura lui Vasile Zăpor, se încheie raportul de evaluare nr. 1033/07.03.2011, unde se menționează foarte clar că expertul evaluator nu a primit asistență semnificativă din partea altor persoane și că a respectat codul deontologic al ANEVAR. Scopul acestui raport ”îl reprezintă determinarea valorii de piață adecvată în vederea înregistrării în contabilitate”. Adică stabilirea costurilor pe care le va avea societatea cu terenul, spunem noi.
Partea de evaluare, lucrul care ne interesează aici în mod deosebit, este interesantă. S-a făcut o inspecție pe 26 februarie, după care s-a trecut la munca efectivă. Surprinde numărul mare de surse de informare și gradul lor de credibilitate: Institutul Național de Statistică și, mai ales, presa, locală și centrală, pentru evoluțiile financiare, plus birourile notariale.
După care urmează amănuntele: Baza Hipică ”constituie un important punct de atracție turistică”, ”amplasamentul este înconjurat de râul Bistrița și pădurea de la poalele muntelui Cernegura, fiiind situat lângă ștrandul municipal, constituie împreună un minunat complex sportiv, turistic și de agrement”, lucruri care seamănă mai mult a promovare turistică. Interesantă este poziția evaluatorului când vorbește despre tipul proprietății și definirea pieței. După ce vorbește despre teren, el precizează că este vorba despre ”Complexul Turistic și de Agrement «Peste Vale», situat la poalele muntelui Cernegura, pe malul drept al Bistriței, a fost construit și amenajat cu ajutorul fondurilor europene dar și cu contribuția Primăriei Piatra Neamț. Astfel, s-au modernizat cele două bazine de înot, s-au refăcut spațiile verzi, s-au construit spații de cazare, terenuri de tenis, fotbal, baschet, volei, etc. (…) Acestea sunt doar câteva dintre atracțiile de la ștrand despre care se poate spune că este printre cele mai moderne din România”.
Trecând peste lacunele de informare, trebuie să constatăm că aici se face vorbire despre ștrand, NU DESPRE BAZA HIPICĂ, amintită doar în treacăt, ca fiind locul unde ”copii au ocazia să se plimbe călare pe ponei în timp ce părinții fac plajă”.
Modul acesta de a prezenta proprietatea, ca fiind aproape legată de ștrand, arată cam cum se gândea la acea vreme. După această prezentare, te aștepți ca prețul pentru un asemenea teren să fie mai mare decât era până atunci, că doar s-a investit mult în apropiere și, pe această logică, valoarea unui bun crește. Mai ales că el are toate utilitățile posibile și necesare!
Evaluatorul ne anunță clar că nu a folosit, ca metodă de evaluare, pe cea pe bază de abordare prin cost. De ce, nu știm, dar probabil ar fi fost multe calcule, ca să poată scădea valoarea cu 8 milioane de lei. Prin metoda de abordare pe baza veniturilor, la o chirie lunară de 0,80 euro/lună, s-a ajuns la o valoare de 5.155.052 lei. Probabil că, pentru comparație sau pentru că așa trebuie, s-a mai ales metoda comparațiilor directe, din care a rezultat și prețul final. Și s-au găsit termenii de comparație de care era nevoie, DAR ÎN NICIUN CAZ ECHIVALENȚI CU CEEA CE ERA EVALUAT!
Un teren de peste 35.000 mp, cu toate utilitățile, compact, cu posibilități imense de dezvoltare, este comparat cu trei imobile foarte mici, care nu au nici pe departe aceleași caracteristici, și, pe baza unor prețuri stabilite pentru o casă bătrânească, cu 1200 mp teren și cu 25 m deschidere la lac, pentru un teren de 1700 mp cu gard și pentru un alt teren intravilan, să se stabilească prețul unui lot, repetăm, de 35.000 mp, compact, îngrădit, cu cale de acces și toate utilitățile. Logica unor asemenea calcule este greu de înțeles, ca să nu mai vorbim despre metoda de calcul aleasă.
Concluzia nu poate fi…
… decât una singură. Terenul de la Baza Hipică din Piatra Neamț a fost pregătit pentru a fi livrat, la pachet, la momentul oportun, către cine trebuia. Au fost mai multe grupări care au avut în vedere această afacere și vorbim aici și despre cei care au activele societății și care ar fi vrut, eventual, terenul gratis. Sau cu impozitul plătit de autorități, iar cu banii autorităților să facă și concursuri fără număr. Ceva sau cineva a încurcat aceste planuri și acum toată lumea așteaptă să vadă care va fi decizia celor de la Tribunalul Neamț în cazul în care se va face recurs la decizia primei instanțe.
Valentin BĂLĂNESCU
