CMI Urban, societatea a municipiului Piatra Neamț, din punct de vedere juridic, se află într-o binecuvântată insolvență, fiind condusă de un administrator judiciar. La momentul intrării în insolvență, unul extrem de mediatizat, un membru AGA, onorabilul Vasile Ouatu, altfel un consilier uns cu toate alifiile administrative, a rămas în istoria urbei cu justificarea adusă – ”Ca să se șteargă urmele!” -, care a fost consemnată conștiincios în procesul verbal al ședinței, pentru a nu uita cumva cum stau lucrurile. (click aici pentru aducere-aminte)
Declarația, sinceră și cinică, à la Vasile Ouatu, venită de la un om care nu s-a împiedicat de prea multe ori de prevederile administrative atunci când și-a dorit ceva, reprezintă un adevăr. Numai că nu este completă. Dacă vechea gardă din AGA și Consiliile de Administrație își doresc ascunderea urmelor, actualul primar și echipa au dorit intrarea în insolvență pentru ca Urban să participe la licitația pentru noua Piață Centrală. Declarația dată la acea vreme de Florin Fecic, secretarul municipiului, este elocventă: ”În ce privește obiectul principal de activitate și cea mai mare sursă de venit, Piața Centrală, insolvența garantează că Urban poate participa la licitația ce va fi organizată pentru administrarea pieței. Asta lămurește scopul, motivația insolvenței la Urban”.
Întrebarea la care nu s-a răspuns până acum este foarte simplă: ce urme ar fi trebuit șterse la Urban? Evident, un răspuns la această întrebare e dificil de cuprins într-o pagină de ziar, mai ales când e vorba de una dintre principalele pușculițe de bani ale celor care au condus orașul și unul dintre principalele izvoare de unde s-au împroprietărit unii și/sau alții.
* Studiu de caz: Tequila Bowling din ștrandul Piatra Neamț
Tequila Bowling este un restaurant situat chiar în mijlocul ștrandului din Piatra Neamț, care, la un moment dat, avea faima de a fi cel mai șic din oraș. El a apărut peste o veche popicărie și, prin mai multe manevre, greu de imaginat pentru un simplu investitor, a ajuns dintr-o proprietate aflată în curtea Primăriei în proprietatea unor particulari, apropiați ai fostului viceprimar de Piatra Neamț, Mihaela Stoica. Ca o coincidență, societatea pe care a fost cumpărată clădirea și terenul i-a aparținut familiei Stoica.
Istoria începe în 1999, când, între primăria Piatra Neamț și Mondoprod Arpimex SRL, se încheie un contract, care avea în vedere închirierea unui clădiri și a terenului aferent (sală bowling și spațiul comercial anexă), pentru o perioadă de 10 ani, deci până în 2009. Contractul avea la bază o hotărâre de Consiliu Local, care stipula, printre altele, posibilitatea compensării investițiilor chiriașului în spațiu cu chiria datorată. O prevedere care s-a aplicat din plin, pe parcursul contractului, dar și în momentul cumpărării.
După 10 ani și 4 luni, la Biroul Notarial Șoric Cristina, era autentificat contractual de vânzare-cumpărare, vânzător fiind nu Primăria Piatra Neamț, ci societatea CMI Urban, care avea, la acea vreme, Primăria Piatra Neamț ca asociat unic.
Întrebarea firească este cum s-a ajuns ca Urban să vândă un bun al municipiului. Răspunsul vine la fel de firesc: așa cum s-a vândut mai tot în oraș, după ce societățile primăriei au fost împroprietărite, prin votul consilierilor locali, care au tot mutat bunurile respective din domeniul public al municipiului (de unde nu se puteau vinde) în cel privat, apoi au aprobat vânzările, bucată cu bucată sau pachet cu pachet, fie prin hotărâri de Consiliu, fie prin hotărâri AGA. Ca să nu uităm situația actuală a CMI Urban, precizăm din nou că, la vremea respectivă, compania se afla în insolvență, ceea ce a ușurat și mai mult lucrurile.
* Cronologia unei vânzări atent pregătită
Urban SA a ajuns proprietară pe clădirea închiriată de Primărie prin majorarea capitalului social, decisă de Consiliul Local printr-o hotărâre din 2008. Apoi, în 5 martie 2009, cu puțin timp înainte de intrarea în insolvență, se întâmplă că parcă cineva pregătește totul ca o vânzare să devină posibilă și facilă la un moment ulterior, oportun și bine ales.
Iată ce spune documentul respectiv:
«Art. 1 – Se abrogă art. 1 lit. b din HCL nr. 525 din 22.08.2008, ce stipulează majorarea capitalui social al SC Urban SA, cu terenul situat în incinta Ștrandului Municipal Piatra Neamț – Aleea Tineretului nr. 31, în suprafață de 5.300 mp;
Art. 2 – Terenul în suprafață de 5.300 mp situat în punctul ”Vărărie”, tarlaua nr. 20, parcela nr. 236/73, aparținând SC Urban SA este evaluat la 842.700,00 lei, iar terenul în suprafață de 5.300 mp situat în incinta Ștrandului Municipal Piatra Neamț, Aleea Tineretului nr. 31 este evaluat la 842.700,00 lei, valorile estimate fiind calculate în conformitate cu prevederile HCL nr. 709/27.11.2008, care stipulează în anexa nr. 2 prețul terenurilor aferente construcțiilor individuale cu altă destinație decât cea de locuință situate în zona C de fiscalitate, respectiv 159 lei/mp, valoarea celor două suprafețe de teren rezultând din următorul calcul: 5.300 mp x 159 lei/mp = 842.700,00 lei;
Art. 3 – Se aprobă schimbul imobilului – teren în suprafață de 5.300 mp situat în pct. ”Vărărie”, tarlaua nr. 20, parcela nr. 236/73, proprietate a SC Urban SA, evaluat la suma de 842.700,00 lei, identificat conform planului de situație anexat, cu terenul în suprafață totală de 5.300 mp (alcătuită din S1=859 mp și S2=4.441 mp), situat în incinta Ștrandului Municipal Piatra Neamț, Aleea Tineretului nr.31, aparținând Municipiului Piatra Neamț, evaluat la suma de 842.700,00 lei, identificat conform planului de situație anexat;
Art. 4 – Se modifică anexa nr. 1 la contractul de concesiune nr. 18.684/10.12.1999 actualizat, încheiat cu SC Urban SA, respectiv excluderea din bunurile de retur a punctului nr. 14 – Imobil cu destinația de bar și bowling, situat în incinta Ștrandului Municipal, Aleea Tineretului, nr. 31;
Art. 5 – Se aprobă trecerea din domeniul public în domeniul privat a bunului imobil cu destinația de bar și bowling, situat în incinta Ștrandului Municipal, Aleea Tineretului, nr. 31;
Art. 6 – Se aprobă majorarea capitalului social al SC Urban SA cu imobilul ce are destinația de bar și bowling, situat în incinta Ștrandului Municipal, Aleea Tineretului, nr. 31, cu valoarea de inventar de 676.700,00 lei.»
Practic, terenul este adus la Urban printr-un schimb. El este scos de pe lista cu bunuri de retur, deci nu mai trebuia redat Primăriei, apoi, gata evaluat, e trecut în domeniul privat. Pe site-ul Primăriei nu mai există niciun raport de specialitate, anexă sau orice alt document care să ateste legalitatea, necesitatea și oportunitatea procedurii. Oare ce nevoie stringentă avea Primăria pentru 5.300 mp în punctul Vărărie, care era al Urban (!?!), pentru a ceda un teren în ștrand?
* O insolvență venită la timp
La doar 3 (trei!) zile după declanșarea insolvenței la Urban, pe 10 iulie 2009, Adunarea Generală a Acționarilor (Elena Boengiu, Maria Gagea și omniprezentul Vasile Ouatu) aproba înstrăinarea imobilului și a terenului aferent acestuia către chiriaș.
http://mesagerulneamt.ro/wp-content/uploads/2017/09/hotarare-aga-10-iulie-2009.pdf
Parcă pentru a demonstra existența unui scenariu, cu exact o lună înainte de ședința AGA, era deja întocmit un raport de evaluare, realizat de SC Consexpert SRL, firmă agreată de muncipalitate, condusă de Vasile Zăpor. În acel raport, valoarea construcției era stabilită la 1.786.171,38 lei, iar a terenului la 54.246 lei. Raportul poartă și un număr – 573 – și are ca dată de depunere 11 iunie 2009.
Cu raportul deja întocmit, are loc o ședință de negociere directă, consemnată într-un proces verbal, cu nr. 4704/28.08.2009 (vezi foto). Membri în comisia de negociere directă: Elena Boengiu, Valentin Constantin Mîțu, Mihaela Fundătură, Gheorghiță Bândilă, Ruxandra Bosovici.
Lecturarea procesului verbal al negocierii directe este în măsură să producă niște nedumeriri și să ne lase cu ele.
http://mesagerulneamt.ro/wp-content/uploads/2017/09/proces-verbal-negociere-1.pdf
http://mesagerulneamt.ro/wp-content/uploads/2017/09/proces-verbal-negociere-2.pdf
Nu este precizat explicit niciun preț total de vânzare, singurele lucruri clare fiind valoarea de evaluare a construcției și terenului și valoarea lucrărilor de investiții ale chiriașului, care se ridicau periculos de aproape de raportul evaluatorului, diferența dintre ele fiind de doar 129.763 lei.
Luând de bune cele scrise în document, diferența dintre suma compensată și cea plătită la Urban este de 314.909,68 lei.
Pe 30 septembrie 2009, se încheia un ordin de compensare a investițiilor făcute de chiriaș, pe o valoare de 1.971.125,76 lei, ceea ce înseamnă că toate investițiile prezentate de acesta au fost acceptate.
http://mesagerulneamt.ro/wp-content/uploads/2017/09/ordin-de-compensare.pdf
Este drept că discuții în contradictoriu au fost multe, dar, până la urmă, totul s-a rezolvat. Oricum s-ar învârti lucrurile, din respectivul proces verbal nu se prea înțelege nimic și, mai cu seamă, nu rezultă de nicăieri valoarea totală.
* Dacă ar fi și s-ar povesti…
O posibilă concluzie a acestui material ar fi că, atunci, astrele s-au aliniat perfect, astfel încât, prin schimburi și/sau majorări de capital social, să existe posibilitatea comasării proprietății măcar într-un fel care să facă vânzarea posibilă și ușoară. Acționarii de la CMI Urban s-au dovedit extrem de culanți, au acceptat vânzarea fără s-o mai treacă prin Consiliul Local, s-a făcut o negociere, rapidă și confidențială și nimeni n-a mai anunțat public că Piatra Neamț a mai pierdut un teren important, exact înainte ca ștrandul să fie luat de la Urban și dat altei societăți a Primăriei, Perla Invest. Primăria s-a asigurat că bunul poate fi vândut, scoțându-l din lista de bunuri de retur și a asigurat logistica tuturor acestor schimburi.
De ce toată această formidabilă mașinărie administrativă, care, deși obtuză de obicei, în acest caz s-a mișcat atât de repede și de eficient?
Valentin BĂLĂNESCU
Nota redacției: Investiția și conceptul de la Tequila Bowling sunt deosebite și reprezintă meritul indiscutabil al investitorului. Restul se constituie doar în amănunte administrative în folosul său.
