Piața agroalimentară ”Sfântul Gheorghe” din Piatra Neamț rămâne în centrul intereselor de toate felurile și culorile, în ciuda faptului că, în acest moment, trece printr-o premieră din punct de vedere economic: administratorul său, CMI Urban, a reușit să fie la zi cu redevența către Primărie, cele 68,82% din valoarea încasărilor obținute din prestarea seviciului public de administrare, întreținere și exploatare! Premiera se bifează în condițiile în care, la piață, în continuare, multe spații nu sunt ocupate, fie pentru că nu s-a prezentat nimeni la licitație, fie cei care s-au prezentat au renunțat rapid, din cauza tarifelor foarte mari și a condițiilor oferite.
Este asta o performanță economică? Greu de spus, mai ales că nimeni nu știe exact cum funcționează mecanismele economice la Urban. Cert este că, în felul acesta, conducerea societății și-a asigurat un pic de liniște, în condițiile în care cu greu va fi iertată că și-a asumat administrarea pieței. Pe care o voia o societate din București, ai cărei patroni erau cunoștințe apropiate ale lui Ionel Arsene, președintele PSD Neamț (subliniere necesară, dacă este urmărit votul consilierilor locali ai partidului), dar care era dorită și de oameni din Primăria Piatra Neamț (subliniere la fel de necesară pentru traducerea unor atitudini referitoare la Urban din partea șefului de la serviciului Patrimoniu). Sunt doar o parte din multele motive pentru care, în jurul acestui obiectiv economic, nu va fi liniște prea curând.
După 6 luni de contract, conducerea Urban a solicitat municipiului Piatra Neamț o reducere a chiriilor percepute, cu o medie de 32,5% față de tarifele inițiale. În Consiliul Local, cel care trebuia să aprobe scăderea, nu au fost întrunite voturile necesare pentru ca proiectul să treacă. Au votat pentru cei de la PNL și PMP, s-au abținut cei din PSD și ALDE.
* Ce a cerut Urban și de ce?
Documentul pus pe masa consilierilor sintetizează de ce Urban cere reducerea chiriilor. În primul rând, se face trimitere la contract, care ar permite acest lucru după 6 luni: ”în conformitate cu articolul 19 (2) … operatorul de serviciu este obligat să păstreze valabilitatea tarifelor propuse prin oferta depusă cel puțin 6 luni de la data încheierii prezentului contract”.
Explicații: ”Urmare a nenumăratelor solicitări de reziliere a contractelor de închiriere, motivate doar de valoarea extrem de mare a chiriei, incomparabilă cu prețurile de închiriere practicate în municipii cu activitate economică similară și pentru aceeași activitate de administrare piață, doar piața Obor din București practică tarife mai mari decât cele aprobate pentru piața centrală din municipiul Piatra Neamț. Aceste informații cu privire la cuantumul tarifelor ne-au fost comunicate de Asociația Administratorilor de Piață din România din care fac parte inclusiv primarii ce administrează piețe.
Luând în considerare gradul de ocupare extrem de redus, aproximativ 45% din totalul spațiilor comerciale existente supuse închirierii, a multitudinii de litigii aflate pe rolul instanțelor de judecată având ca obiect neplata chiriilor, vă solicităm să analizați oportunitatea, eficiența și valoarea efectivă de reducere a chiriilor practicate astfel încât chiriașii existenți să poate face față cheltuielilor”.
Se face trimitere și la cererile de rezilieri depuse de chiriași, la producătorii care nu își permit să vândă în piață și ajung la mâna intermediarilor. Și la necesitatea reorganizării spațiilor de la etaj din sectorul alimentar și uz gospodăresc, unde nu se înghesuie nici chiriașii, nici clienții.
În principiu, din punct de vedere economic, toate aceste cereri se susțin. Reducerea tarifelor e logică, dacă spațiile sunt neocupate și chiriașii migrează. Sigur, cu condiția ca migrarea să fie un fenomen real, nu unul care doar să susțină solicitarea societății. Întrebarea firească e dacă există și calea legală de a cere acest lucru.
* 549.000 lei debite
În acest moment, pentru lunile iulie-septembrie, CMI Urban are de încasat 549.000 lei de la chiriașii din piață. Aceștia spun că nivelul chiriilor este prea mare și, chiar dacă nu vor să plece, se văd nevoiți să renunțe la contracte.
* Contractul permite actualizarea tarifelor
În asemenea cazuri, când există interese de tot felul, dincolo de cele strict economice, orice modificare a unor prevederi din contract se poate face dacă o permite contractul în sine. Orice interpretări de alt tip n-au valoare decât ca un factor suplimentar de presiune asupra decidenților. Iar contractul pare să fie destul de elastic din acest punct de vedere, dând apă la moară celor de la Urban. Să le luăm pe rând.
La capitolul obligații ale municipiului Piatra Neamț, există un punct – întâmplător g, la paragraful A -, în care se precizează că ”aprobă, la propunerea concesionarului, tarifele ce urmează a fi percepute de către operatorul de serviciu în prestarea serviciului de administrare, întreținere și exploatare a pieței”. Nu se spune dacă doar la începutul contractului. E și logic așa, pentru că oricând se pot întâmpla lucruri care să necesite schimbarea de tarife.
La capitolul obligații ale concesionarului, în cazul de față CMI Urban, chiar primul alineat prevede clar că are dreptul ”să inițieze modificarea și/sau completarea contractului, în cazul modificării și/sau a condițiilor tehnico-economice care au stat la baza încheierii acestuia, prin acte adiționale și cu aprobarea prealabilă a Primăriei Piatra Neamț”.
Un alt alineat la capitolul obligații prevede ”protejarea și valorificarea optimă a patrimoniului încredințat”, care este evident că se poate face atunci când spațiile sunt închiriate, nu când stau goale. Iar dacă nu se pot închiria din cauza prețurilor, acestea se reduc. Asta economic vorbind. Pentru că, la momentul licitației, s-a mers pe niște tarife aberant stabilite de cei din serviciul Patrimoniu, tarife care cu greu credea cineva că vor putea fi achitate. Este clar că acum se cere reducerea lor, mai ales că și contractul permite asta, ba chiar obligă la valorificarea patrimoniului.
Tot în contract, există și un punct care permite CMI Urban să ceară municipiului Piatra Neamț reducerea tarifelor. Stă scris, negru pe alb, în capitolul VI, art. 15, alineat 3 b, unde se precizează ”adaptarea permanentă la cerințele utilizatorilor”. Iar acum chiriașii, aproape la unison, cer reducerea chiriilor. Pot fi ei ignorați?
Toate aceste prevederi, atent stipulate, dau posibilitatea concesionarului să se miște elegant în cadrul contractului și, apoi, sunt bine bătute în cadrul legal la Capitoul VII, cel privind tarifele: ”Tariful practicat pentru accesul utilizatorilor în incinta Pieței Centrale Agroindustriale (…) va fi cel aprobat prin Hotărâre de Consiliu Local. (…) Operatorul de serviciu este obligat să păstreze valabiliatea tarifelor propuse prin oferta depusă cu cel puțin 6 luni de la data încheierii prezentului contract”.
Cele 6 luni au trecut și cei de la Urban se simt îndrituiți să ceară modificări la nivelul tarifelor sau al organizării unor părți ale pieței. Ele, tot contractul o spune, indiferent cu am vrea să interpretăm, se pot face ”numai prin act adițional încheiat între părți”!
* De ce n-au vrut PSD și ALDE să aprobe tarife mai mici?
Din punct de vedere politic, ar fi trebuit să fie primii care să aprobe, pentru că și-ar fi atras simpatia multor comercianți din piață. Mai ales că vin în fața electoratului ca oameni de stânga, iar o asemenea măsură le-ar fi venit mănușă. Din punct de vedere economic, măsura se suține, mai ales că ocuparea tuturor spațiilor ar compensa eventualele pierderi la redevență. Din punct de vedere legal, există cadrul pentru ca măsura să fie adoptată.
Singurele obiecții ar putea fi la nivel de, pardon!, principii, în sensul că Urban trebuie lăsată să-și dea duhul, fiindcă, la momentul licitației, a fost folosită și a blocat accesul altor ofertanți. Lucru perfect adevărat, făcând recurs la memoria caietului de sarcini, cu prevederi aberante care, la acea vreme, avantajau compania municipalității. Numai că, între timp, lucrurile au evoluat, șeful de atunci și-a dat demisia, iar acum, cum spuneam, de bine de rău, s-a plătit redevența. În condițiile în care chiar se dorește ca piața să funcționeze și să ofere produse bune și ieftine, ar fi poate oportun să se găsească o soluție care să dea posibilitatea ocupării spaților. Pentru că e greu de crezut că s-ar putea gândi cineva că această abținere de la vot s-a făcut în folosul unei societăți apropiate de liderul local al PSD.
La fel de adevărat este că Urban ar trebui pusă în situația de a scoate în prim-plan adevărații producători, cei care ar trebui să beneficieze de avantaje contractuale în fața celor care doar cumpără de la angrosiști sau de la supermarket și vând la suprapreț.
Valentin BĂLĂNESCU
În numărul viitor: Insolvență și dare-n plată la CMI Urban
Mesagerul de Neamț vă propune să vă reamintiți o declarație a dlui Ștefan Vulpe, la vremea aceea administrator special, cu privire la intrarea Urban în insolvență: ”Practic, această insolvență se datorează unor neînțelegeri și tărăgănări de evidență contabilă, deci nici măcar de analiză financiară și unor interpretări juridice anormale. Atâta timp cât primăria este datoare la Urban cu aproximativ 8 milioane de lei, începând cu lucrările de la Sala Polivalentă, cu cele din mall, cu iluminatul public, inclusiv cel de la Văleni, cu lifturile de nu știu unde”.
Am făcut acest promo tocmai pentru a da prilejul tuturor celor care au o părere proprie sau trebuie să exprime părerile altora să se pronunțe înainte de apariția articolului.
